Vertragsschluss innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren trotz aufschiebender Bedingung bei Grundstücksverkauf

Nach der derzeitigen Rechtslage muss die Wertsteigerung eines Grundstückes bei einem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist als Gewinn aus privatem Veräußerungsgeschäft versteuert werden. Um den Fristablauf überprüfen zu können, werden die Zeitpunkte der abgeschlossenen Kaufverträge heran gezogen. Dabei kommt es nicht darauf an, an welchen Zeitpunkten das wirtschaftliche Eigentum am Grundstück übergegangen ist, der sogenannte Übergang von Nutzen und Lasten ist nicht von Bedeutung. Dies führt dazu, dass der BFH in seinem neuen Urteil entschieden hat, dass eine Grundstücksveräußerung auch dann noch im Zeitraum der Spekulationsfrist ist, wenn eine im Kaufvertrag formulierte aufschiebende Bedingung erst nach Ablauf der Spekulationsfrist eintritt. Um diesen Sachverhalt deutlicher darzustellen hier ein kleines Beispiel:

Ein Investor hat mit Vertrag vom 03.03.1998 ein bebautes Grundstück erworben (Betriebsanlage der Eisenbahn) und mit Vertrag vom 30.01.2008 wieder veräußert. Der Verkauf wäre also innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt. Allerdings stand der Verkauf unter der aufschiebenden Bedingung, dass das Eisenbahn-Bundesamt das Grundstück von Ihren Bahnbetriebszwecken entlastet. Dies geschah am 10.12.2008 und somit außerhalb der Spekulationsfrist. Fraglich war, ob der Kaufvertrag schon am 30.01.2008 zustande gekommen ist oder erst mit Erfüllung der aufschiebenden Bedingung am 10.12.2008. Wäre der Kaufvertrag am 30.01.2008 zustande gekommen, wären Gewinne aus steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäften i.H.v. 125.000,00 EUR entstanden, wenn der Kaufvertrag aber erst nach Erfüllung der aufschiebenden Bedingung am 10.12.2008 zustande gekommen ist, ist die Wertsteigerung nicht zu versteuern.

Der BFH entschied sich für das Zustandekommen eines privaten Veräußerungsgeschäftes mit der Begründung, dass eine Veräußerung bereits vorliegt, wenn die rechtsgeschäftlichen Erklärungen beider Vertragsparteien bindend abgegeben worden sind. Dies war schon am 30.08.2008 der Fall, also innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren. Dies führt dazu, dass die Wertsteigerung von 125.000,00 EUR zu versteuern war.

BFH, Urt. v. 10.02.2015 – IX R 23/13; www.bundesfinanzhof.de .